В текущем
году количество сделок на элитном рынке недвижимости выросло на 30-40% по
сравнению с предыдущим. Аксиома «больше спрос — выше цена», по всей видимости,
на дорогое жильё не распространяется. Только за 2017 год цены на «элитку» упали
на рекордные 15%. Novostroy.ru спросил у экспертов от чего зависит
ценообразование в престижном сегменте жилой недвижимости и сказались ли
последствия кризиса 2014-2015 годов на этом рынке.
Novostroy.ru: Как сейчас
обстоят дела со сделками в элитном и премиальном сегментах жилой недвижимости?
Илья Менжунов, директор
департамента элитной недвижимости «Метриум Групп»Темпы
реализации элитных новостроек всегда остаются примерно на одном и том же уровне,
без привязки к экономической или политической обстановке. По нашим оценкам, в
элитных проектах в среднем по рынку продают порядка 2-4 лотов в месяц. В
премиум-классе показатели чуть выше – около 10-12 объектов за тот же период.
Если брать весь рынок в целом, то вполне стандартной считается ситуация, когда
за месяц реализуется всего 100-120 элитных квартир на первичном рынке. Для
сравнения – в 2017 году по Москве в среднем ежемесячно регистрируется около
4000 ДДУ. Поэтому элитный рынок занимает очень небольшую долю, однако это не
следствие кризисных тенденций. И до 2014 года в элитном классе всегда
подписывалось немного договоров, хотя бы по той причине, что это эксклюзивный и
очень дорогой продукт, не доступный массовому клиенту.
Алексей
Зубик, коммерческий директор компании BSA:
На сегодняшний день ситуация на рынке элитной недвижимости Москвы неоднозначна.
С одной стороны, на момент начала 2017 года цены на премиальное жилье упали на
14,7% по сравнению с тем же периодом 2016-го года, и так же упала площадь
приобретаемого жилья – со 137 кв.м. в прошлом году до 115 кв.м. в нынешнем. С
другой стороны, количество сделок по приобретению элитной недвижимости выросло
за тот же период на целых 30%, потому что девелоперам приходится буквально
«бороться» за каждого потенциального клиента. Это повлекло за собой повышение
конкурентности рынка и ввода на него новых, более доступных проектов, что и
привело к повышению его доступности для покупателей.
Novostroy.ru: Сказался ли
кризис 2014-2015 годов на этом рынке? Если да, то каким образом?
Сергей
Кулеев, генеральный директор «ОГРК-Центр»: В
2014 году еще отмечался рост цен на элитную недвижимость, в том числе на фоне
общего ажиотажа в конце года. В 2015 «элитка» просела, в 2016 — стало еще хуже.
Да и сейчас снижение цен продолжается. Тут нужно понимать, что стоимость
элитной недвижимости выражается в долларах. Соответственно, когда произошел
скачок курса, цена на элитную недвижимость в долларовом эквиваленте снизилась.
К примеру, если в 2014 году она составляла порядка $10 тыс. за квадратный метр
— при курсе около 30 рублей за доллар — то сейчас, при курсе на уровне 60
рублей, она стоит порядка $5 тыс. за квадратный метр. Таким образом, цены с
2014 года снизились в два раза только из-за финансовых изменений, а еще есть
изменения на самом рынке недвижимости, которые делают эту разницу гораздо
значительней.
Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН: Рынок
элитной и премиальной недвижимости под влиянием кризисных явлений претерпел
существенные изменения — при том, что покупатели сохранили высокую
требовательность к уровню проектов, отделки, дизайна, планировки, а главное —
местоположению, они сильно снизили аппетиты к размеру приобретаемых квартир и
апартаментов. Средняя площадь сделки сократилась на 20%, а бюджет покупки — на
30%, при этом цена кв. м медленно снижалась. Количество сделок после периода
адаптации вернулось к докризисному уровню, а на рынок пришли зарубежные
покупатели из Китая, Кореи, Индии и других стран, для которых ослабление рубля
сделало рынок элитной недвижимости Москвы привлекательным.
Novostroy.ru: Как формируются цены на элитную недвижимость. В
чём различия с формированием цен на жильё классом ниже?
Екатерина
Румянцева, председатель совета директоров Kalinka
Group: Стоимость объекта недвижимости на элитном рынке зависит от локации и
окружения, качества строительства дома, инфраструктурного наполнения, участия в
проекте именитого архитектурного и дизайн-бюро. Есть сложившиеся районы элитной
застройки, все они находятся в ЦАО, в непосредственной близости к знаковым
достопримечательностям. Важна транспортная доступность, а точкой отсчета
по-прежнему остается Кремль, близость к которому определяет принадлежность
жилья к категории элит- и премиум. Инфраструктура дома – тоже затратная для
девелопера часть, и, конечно, привилегия, за которую владельцу жилья тоже
придется платить. В структуре стоимости проекта инфраструктурная составляющая
занимает от 10% до 25%. В объектах с яркой архитектурной концепцией продажи
идут успешнее, а в проектах от именитых дизайнеров стоимость кв. метра выше
примерно на 10-15%. Очевидно, стильные фасады, входные группы, интерьеры
квартир, ландшафтный дизайн на придомовой территории привлекают внимание, а во
время просмотра объекта клиенты отмечают качество строительства, отделки, инженерии.
И принимают решение о покупке на основании этих впечатлений. В элитном сегменте
рынка покупатели уже давно не бросают денег на ветер, предпочитая платить за
качество и высокий уровень сервиса, соответствующий международным стандартам
рынка элитной недвижимости.
Алексей Зубик: Помимо классических
факторов – месторасположения, безопасности, инфраструктуры и тд., на цену
влияет множество различных нестандартных факторов, начиная от количества
элитной жилой недвижимости в районе и эксклюзивность здания и заканчивая
наличием «звездных соседей». Бывают такие случаи, когда девелоперу удается
реализовать квартиру по завышенной цене, и тогда он может на фоне удачной
сделки поднять цены во всем доме на десятки процентов, так как его престиж
повысился за счет состоятельного жильца – предугадать цену на элитную
недвижимость очень трудно.