Как, покупая квартиру, получить выгоду более 1 млн рублей
04.05.2020Ликбез для тех, кто считает риэлтора лишним во время сделок с квартирами в новостройках.
Зачем покупателям квартир в новостройках нужен риэлтор и как сэкономить на покупке квартиры от миллиона рублей, рассказывает в интервью Руководитель учебного центра агентства недвижимости «ОГРК» Тимур Баратов.
- Тимур, распространенное мнение – покупать квартиру на вторичном рынке у физического лица нужно через риэлторское агентство, которое проверит юридическую чистоту сделки. А зачем риэлторы покупателю квартиры в новостройке? Ведь можно выбрать жилой комплекс, приехать в офис продаж и заключить сделку, минуя промежуточное звено?
- Это распространенное заблуждение. Как правило, человек покупает квартиру один-два раза в жизни, и вся информация, которой он обладает, ограничена одним или несколькими предложениями от застройщиков. Риэлтор же – это профессиональный участник рынка недвижимости; он покупает своим клиентам квартиры каждый день и обладает огромным массивом знаний касательно всех аспектов, начиная от самих объектов недвижимости и заканчивая всеми возможными знаниями о финансовой составляющей вопроса.
Мы помогаем покупателю на первичном рынке с одной стороны увидеть абсолютно все предложения и мгновенно и, что самое главное, верно их оценить. Кроме того, профессиональный риэлтор всегда знает о том, какие акции и скидки предоставляют различные застройщики; какие программы и субсидии предоставляет государство и какие кредитные организации наиболее выгодны для клиентов в различных ситуациях.
Квартиры в новостройке продают не только застройщики и девелоперы, зачастую есть предложения о продаже от инвесторов - физических и юридических лиц, которые ранее приобрели этот объект у застройщика на более раннем этапе застройки по выгодной цене. И как правило, эти предложения имеют более привлекательную цену, ниже чем у самого застройщика. И тогда, конечно же, человеку, не прибегающему к использованию кредитных средств, финансово более выгодно приобретение именно такой квартиры, ведь она на порядок дешевле, чем у самого девелопера.
С другой стороны, риэлтор помогает покупателю сэкономить миллион и более рублей за счет того, что бесплатно помогает получить ипотеку в своих банках-партнерах. В ОГРК работает ипотечно-брокерский отдел, мы сотрудничаем со всеми ведущими банками России, и для покупателей квартир, которые являются клиентами ОГРК, банки предоставляют различные преференции. Например, это может быть понижение ставки на 0,2-0,3% от базовой ставки, причем такая скидка распространяется на квартиры и на первичном, и на вторичном рынке. Наши клиенты могут купить квартиру в новостройке по ипотечной ставке от 6,1%, на вторичном рынке – от 7,5%. Если речь идет о семейной ипотеке, то с нашей помощью ставка для клиента начинается от 4,1%.
Также мы всегда консультируем клиентов о том, на какие дополнительные выплаты и на какие социальные программы они могут рассчитывать. Например, если квартиру покупает семья, в которой третий или последующий ребенок родился после 1 января 2019 года, то такая семья от государства имеет право на субсидию 450 тысяч рублей. Многие люди не знакомы с этим продуктом или не осведомлены, что нужно сделать для того, чтобы иметь возможность воспользоваться этой помощью от государства.
- Расскажите, как вы помогаете клиентам получить более низкую и выгодную ставку по кредитному договору, если этот клиент не подходит под различные государственные программы?
К нам нередко приходят люди, кому одобрили ипотеку на общих условиях по ставке 9,5-10,5%, мы перекредитовываем покупателей в других банках на более выгодных условиях. В среднем, обратившиеся к нам могут снизить ипотечную ставку на 1%, что в пересчете на 15-20 лет ипотечных платежей дает экономию на процентах от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей. Иногда экономия бывает и более значительной. К примеру, к нам обратилась семья, зарегистрированная в Чеченской республике, при этом работал только один заемщик и в семье был ребенок шести лет. Ни под какие льготные программы семья не попадала, плюс банки неохотно кредитуют людей из некоторых республик, поэтому семье одобрили ипотечный кредит только под 13% годовых. Мы совместно со своим банком-партнером помогли этой семье оформить ипотеку в другом банке со ставкой 8% годовых – а это на пять процентов ниже первоначальных условий ипотеки. Конечно, в этом случае семья сэкономила на процентах не один и не два миллиона рублей, а около четырех.
- Как известно, квартиры в новостройках могут продавать и так называемые инвесторы – физические лица, взявшие квартиру на этапе котлована и продающие ее после того, как дом оказался в завершающей стадии готовности. Возможны ли какие-то подводные камни в такой ситуации, когда квартира покупается по переуступке прав собственности на квартиру в новостройке?
- К сожалению, подводные камни возможны в любой сделке и в любой квартире, и у нас был такой случай. В частности, к нам обратился человек, желающий купить квартиру в новостройке по переуступке прав собственности. Квартира была оформлена на юридическое лицо-инвестора, но сделку продавец прелагал проводить с использованием банковской ячейки, а не безналичным переводом денег на счет организации, а также юрлицо собиралось выдать расписку о получении денежных средств, хотя расписка легитимна только в отношении физических лиц, но не юридических. Мы посоветовали человеку не покупать квартиру на таких условиях, так как такая сделка подразумевает существенные риски. Через полгода юрлицо, продавшее квартиру, могло бы объявить себя банкротом, пришел бы конкурсный управляющий и начал бы оспаривать сделку передачи прав собственности на квартиру, а у покупателя на руках расписка от юр лица, которая не имеет силы. Такие нюансы знает и предвидит профессионал, но не факт, что их сможет предугадать покупатель. Кстати, в дальнейшем этот покупатель стал клиентом ОГРК и приобрел недвижимость с помощью наших специалистов.
- А вы можете помочь купить квартиру с более низким первоначальным взносом по ипотеке по сравнению с тем, что стандартно требуют банки?
- Да. Наши банки-партнеры дают клиентам ОГРК преференции: если стандартно первоначальный взнос по ипотеке составляет 20%, то для наших клиентов эта сумма может снизиться до 15%.
- А рассрочка от застройщика всегда выгодна для покупателя?
- Не всегда. Как правило, застройщики предоставляют скидки покупателям только в том случае, если покупатель единоразово полностью оплачивает всю стоимость объекта недвижимости. В нашей практике был случай, когда человек хотел купить квартиру в новостройке в рассрочку, а застройщик в этот момент проводил акцию и на покупку без использования рассрочки предоставлял скидку на квартиру 18%. Мы посчитали и выяснили, что в данном случае покупателю было выгоднее оформить ипотеку на недостающую ему в данный момент сумму даже с учетом страхования жизни и недвижимости и процентов переплаты по кредиту. Ипотека, погашенная в короткий срок, плюс 18% скидка от застройщика оказались гораздо выгоднее, чем рассрочка, и принесли нашему клиенту около 2 млн выгоды.
- А если ипотечный заемщик не может погашать ипотеку и вынужден продать квартиру, ваше агентство может ему в этом помочь?
- Да. Как правило, продать ипотечную квартиру несколько сложнее в виду имеющегося обременения. Сами банки продают квартиры своих бывших клиентов, которые не смогли содержать кредит, на торгах с дисконтом 20%. Если человек реализует квартиру самостоятельно – идеальный вариант, чтобы ипотека и продавца, и покупателя была оформлена в одном банке. Но такие совпадения бывают не всегда. И покупатель не всегда готов покупать квартиру, которая находится в обременении у банка, поскольку формально получается так, что он погашает ипотеку продавца квартиры и потом ждет, когда банк снимет обременение, и только после этого покупатель сможет передать квартиру покупателю. ОГРК выступает финансовым буфером, выкупая ипотечную квартиру как агентство у продавца или погашая задолженность по ипотеке перед банком, и впоследствии мы проводим сделку между продавцом и покупателем. В итоге продавец квартиры имеет возможность с минимальными усилиями и рисками продать свою квартиру, приобрести себе другую и при этом не остаться с плохой кредитной историей и без жилья совсем. А покупатель идет на такие условия очень охотно, так как он не рискует собственными денежными средствами и приобретает квартиру, которая ему понравилась, и также получает то, что хотел без усилий и лишних рисков.
- Скажите, а сейчас вообще выгодно покупать квартиры?
- Субсидированная ипотечная ставка 6,5% годовых – беспрецедентна, такой низкой ипотечной ставки в России никогда ранее не было и вряд ли еще когда-нибудь будет. Да, она имеет ряд ограничений, предъявляемых к объекту недвижимости, но при этом на сегодняшний день – этот продукт абсолютно уникален. И учитывая, что эта ставка ограничена по времени и действует до осени этого года, можно сказать, что сейчас лучшее время для покупки квартиры в новостройках.
Хотите получить консультацию риэлтора?
Свяжитесь с нашими экспертами по телефону:
7 (499) 399-55-90
Автор: Елена Стахеева
