Аккредитив как форма взаиморасчетов при совершении сделки купли-продажи недвижимости

24.03.2016

В последнее время все чаще проводятся сделки при помощи аккредитива. Этот способ расчета очень популярен за рубежом, однако для российского рынка это необычно и даже пугающе, как все новое.

При покупке недвижимости, в том числе квартиры, кроме всех необходимых решений и действий, стороны готовы выйти на сделку. Продавец и покупатель должны принять для себя не менее важное решение - как будет происходить оплата за приобретаемую или продаваемую квартиру. Для осуществления расчетов по договорам купли-продажи квартиры могут использоваться разные способы. Традиционный способ - расчет наличными денежными средствами через депозитные банковские сейфовые ячейки, и альтернативный наиболее безопасный для сторон по сделке способ – безналичный расчет через аккредитив. Аккредитивная форма расчета – это одна из легитимных вариантов перевода денежных средств, а также финансовое подтверждение произведенных взаиморасчетов, что более надежно, чем расписка.

Передача крупных наличных денежных сумм между физическими лицами всегда предполагает наличие определенного уровня доверия между ними. В тех случаях, когда стороны сделки сомневаются в надежности друг друга стоит прибегнуть к использованию аккредитива.

Аккредитивная форма безналичных расчетов дает гарантию продавцу получить причитающуюся ему по сделке денежную сумму в оговоренный срок, причем исключается возможность получения фальшивых купюр, что немаловажно при совершении дорогостоящих сделок.

Основным преимуществом использования аккредитива является присутствие банка, выступающего гарантом осуществления платежа по сделке. Платеж будет произведен только после предоставления продавцом банку определенного перечня документов, оговоренных в заявлении на аккредитив.

Гражданский кодекс РФ в пункте 1 статьи 867 определяет аккредитив следующим образом: «При расчетах по аккредитиву, банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель».

От обычного банковского перевода эту операцию внешне отличает одно обстоятельство: на банк возлагается не безусловная обязанность осуществить платеж, а платить лишь при соблюдении определенных условий.

В аккредитивной форме расчетов выделяют две стадии:

1 стадия. Заключение договора, выбор аккредитива как способа платежа, условия аккредитива.

2 стадия. Открытие аккредитива и осуществление платежа в соответствии с условиями аккредитива.

При заключении договора купли-продажи недвижимости в тексте договора устанавливаются все условия, подробно перечисляются документы, которые будут служить основанием для осуществления платежа. Все последующие взаимоотношения будут строиться именно на основании текста договора.

Следует иметь в виду, что один аккредитив может быть открыт только для расчетов с одним получателем средств. В случае цепочки, для каждого участника прописывается отдельный договор. Плюсом такой схемы расчетов является ее гибкость: она позволяет достаточно легко обслуживать различные варианты цепочек обмена. А также на этапе заключения аккредитивного договора учесть все нюансы проведения сделки купли-продажи, убрать все негативные моменты.

Как работает аккредитив:

1) Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости;

2) Покупатель открывает в банке аккредитив на 30-60 и более дней (на оплату не влияет);

3) Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет;

4) Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет;

5) В течение указанных в договоре аккредитива 30-60 и более дней, покупатель не может забрать перечисленные деньги из банка, они находятся на аккредитивном счете;

6) Документы отдают на государственную регистрацию;

7) По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость, продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их (перечень указывается в договоре аккредитива);

8) Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору. Платеж по аккредитиву производится на основании предъявления документов, указанных в основном договоре. Надо заметить, что как и в случае расчетов посредством банковской ячейки, проверка документов осуществляется на основании наличия полного пакета представленных документов, то есть осуществляется проверка по внешним признакам и путем их сличения, на предмет наличия противоречий.

При нарушении хотя бы одного из условий аккредитива исполнение не производится (ч. 1 ст. 870 ГК РФ).

9) В случае, если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30-60 и более дней) банк возвращает сумму аккредитива на текущий счет покупателя без его участия.

Закрытие аккредитива производится на основании правил, установленных статьей 873 Гражданского кодекса РФ:

Резюмируя вышеперечисленное, аккредитив – это обязательство банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости и заявлении об открытии аккредитива.

Основные достоинства расчетов по аккредитивам:

Расчеты по аккредитиву имеют ряд несомненных преимуществ по сравнению с наличной формой оплаты. Взаимная выгода плательщика и получателя – отсутствие риска неполучения денежных средств, направленных в его оплату. Сама процедура расчетов при совершении сделки с недвижимым имуществом становится независимой от "человеческого фактора".

К преимуществам также относятся:

1) Все платежи осуществляются путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя, то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность.

2) Риск потерять деньги для покупателя сведен к нулю, так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя. В отличие от использования ячейки. Известны случаи, когда сотрудники банка по невнимательности указывали в договоре аренды банковского сейфа иной номер ячейки, чем указано на ключе, а вы не проверили правильность заполнения документов ( т.е при закладке денег Вы кладете деньги в одну ячейку, а допуск у Вас к другой).

3) Для продавца, в свою очередь, существует полная гарантия получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры. Как правило, договор аренды банковской ячейки стороны заключают сроком на 1, максимум 2 месяца. Однако, в ходе государственной регистрации могут быть обнаружены ошибки в составлении документов (или опечатки) и срок регистрации может быть продлен. То есть у продавца не будет на руках необходимых документов для доступа к ячейке, срок может быть пропущен и покупатель заберет свои деньги. В случае аккредитивной формы расчетов в течение указанных в договоре аккредитива 30-60 и более дней, покупатель не может забрать перечисленные деньги из банка. Кроме того, по тем или иным причинам процедура регистрации может быть приостановлена и растянуться на несколько месяцев. В связи с этим, всем участвующим лицам рекомендуется заранее договариваться о том, что:

- срок действия аккредитива устанавливается до момента государственной регистрации прав на квартиру плюс один-два месяца;

- аккредитив открывается на любой срок (до 180 дней), который может быть продлен по совместному решению покупателя и продавца.

4) У продавца после получения денег появляется выбор: перечислить свои деньги на счет в другой банк, либо снять их наличными.

5) В случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство вернуть деньги покупателю обратно на его текущий счет. Если срок аккредитива истек и не был продлен, а право собственности на квартиру не перешло к покупателю, денежные средства возвращаются на тот же счет.

6) Стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа. А зачастую значительно дешевле. Стоимость этой банковской услуги будет зависеть от суммы аккредитива, но в каждом банке установлены свои тарифы

7) Нет необходимости пересчитывать и проверять купюры на подлинность, что несет дополнительные расходы. Если продавец забирает сумму наличными, то банк это делает за свой счет.

8) Кроме того, надо учесть, что банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством. В случае с банковской ячейкой, банк не несет никакой ответственности за находившиеся там ценности, банк отвечает только за сохранность ячейки.

9) Условие о расчетах по аккредитиву может применяться и при сделках купли-продажи с использованием кредитных средств, и должно быть закреплено в договоре купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона.

10) Не обязательно при расчетах использовать один и тот же банк. Продавец и покупатель могут иметь счета в разных банках, что не влияет на открытие и ведение аккредитива.

11) Аккредитивный договор является гибкой формой расчетов. В условиях можно прописать все необходимые нюансы. Например, в отличие от независимой ячейки этот вариант удобен при сложных схемах расчетов. Есть возможность зафиксировать поэтапное перечисление денег продавцу против четко прописанных условий в договоре. Банк будет контролировать эту процедуру, переводить зафиксированные суммы только при предоставлении указанных документов на каждом этапе. Например 40% - после регистрации, 50% - после снятия с регистрационного учета, 10% - после освобождения квартиры и подписания акта приема-передачи. Главный принцип в организации расчетов: продавец не может получить средства до наступления определенного этапа, подтвержденного документально. При этом присутствие всех других сторон необязательно.

С уважением,

Сидорова Ольга

Специалист по работе с недвижимостью

тел.: 8(916)445 54 40

Аккредитив как форма взаиморасчетов при совершении сделки купли-продажи недвижимости

Мы с вами свяжемся в ближайшее время

Спасибо за обращение!

Мы с вами свяжемся в
ближайшее время