Брать или не брать.
03.12.2015Арестованное решением суда или судебного пристава жилье фактически изымается из рыночного оборота
Брать или не брать.
Зачастую покупатели недвижимости уверены, что квартиры, обремененные залогом, рентой, либо находящиеся под арестом – это безнадежный неликвид, совершать сделки с которым крайне рискованно. Такие объекты недвижимости чаще всего продаются значительно ниже своей рыночной стоимости и тем самым вызывают интерес у покупателей. Обывателю, не сталкивающемуся ежедневно с подобными вопросами, достаточно сложно разобраться в видах и особенностях обременений. Покупателю проще отказаться от подобной сделки и купить такую же недвижимость дороже, убедив себя что так спокойнее и надежнее. Давайте разберемся, насколько опасны те или иные обременения, стоит ли отказываться от сделок с такими квартирами.
Ипотека
Одно из наиболее распространенных обременений - это ипотека. При этом виде обременения недвижимость находится в залоге в обеспечение жилищной ссуды. Однако это не является препятствием при продаже квартиры. Ипотечные объекты формально находятся в собственности заемщиков, которые вправе регистрироваться в квартире. Продать такое жилье, сдать его в аренду, передать в безвозмездное пользование можно, но только заручившись согласием банка. При покупке такой квартиры сначала гасится долг перед кредитной организацией. После того, как взаиморасчеты произведены, в Росреестр вместе с заявлением о снятии обременения предоставляется справка о погашении задолженности, свидетельство о праве собственности, закладная и первичный договор ипотеки. При правильном документальном сопровождении подобной сделки Покупатель не несет никаких рисков.
Зарегистрированные в квартире лица
Обременение в виде зарегистрированных в квартире жильцов занимает, пожалуй, второе место по распространенности. Как ни странно, этот вид обременения вызывает у покупателя меньшую озабоченность, чем, к примеру, ипотека, хотя может повлечь за собой более серьезные последствия. Если жильцы, обещавшие выписаться после продажи квартиры, по тем или иным причинам не делают это добровольно, то новому собственнику придется обратиться в суд. А если не выписавшиеся жильцы еще и являются недееспособными либо несовершеннолетними, то суд может затянуться на длительный срок. И не стоит забывать, что зарегистрированные граждане имеют право проживания в квартире по месту регистрации.
Договор найма
Еще один вид обременения - договором найма. И нередко подобный «скелет в шкафу» обнаруживается уже после совершения сделки. Неожиданно выясняется, что купленная квартира сдана в аренду на длительный срок, и наниматели выезжать из нее не собираются. Как правило, в этом случае новому собственнику приходится терпеливо ожидать окончания сроков действия договора найма, либо втягиваться в изнурительные судебные разбирательства.
Рента
В последнее время растет популярность ренты – договора пожизненного содержания с иждивением. По рентному контракту предыдущий владелец квартиры получает финансирование от нового собственника и сохраняет право проживания в квартире до конца жизни. Продать обремененную рентой недвижимость можно, но придется пойти на существенные скидки, размер которых прямо пропорционален возрасту получателя ренты (предыдущего владельца).
Для продажи квартиры потребуется письменное разрешение рентополучателя, а все обязательства по договору ренты перейдут к новому владельцу. Только после смерти получателя ренты квартира переходит в полное распоряжение нового хозяина. Для снятия обременения в Росреестр подается соответствующее заявление, предоставляется свидетельство о смерти рентополучателя. Как правило, получатели ренты – пожилые люди, оставленные родственниками, поэтому такие сделки считаются крайне рискованными из-за высокой вероятности возникновения судебных споров. При совершении операций с рентными квартирами рекомендуется брать с продавца нотариально заверенное обязательство за собственный счет решить все претензии, которые могут поступить со стороны третьих лиц.
Арест жилья
Самым тяжелым обременением считается арест. Арестованное решением суда или судебного пристава жилье фактически изымается из рыночного оборота, с ним нельзя совершать никаких сделок. Как правило, арест накладывается с целью обеспечения исполнения обязательств либо решений суда. Периодически собственники арестованных квартир и домов пытаются провернуть сделки с этой недвижимостью, однако эти действия можно оспорить в суде или квалифицировать как мошенничество. Чтобы купить недвижимость из-под ареста, нужно погасить долги собственника, проинформировать об этом Росреестр, а затем уже оформлять сделку. Надо иметь ввиду, что арест может быть наложен во время процедуры оформления сделки с недвижимостью, либо незадолго до подписания транзакционных документов. Поэтому перед совершением сделки нужно убедиться в том, что квартира не арестована по требованию третьих лиц.
Опытный риэлтор поможет Вам избежать неприятностей при покупке и проведении сделки с недвижимостью.
