Экономкласс: столица VS область – кто кого?
15.05.2017
Что купить за 3 и 5 млн. рублей по разные
стороны МКАД. Двукратная разница в ценах дает шанс для маневра. Прогнозы экспертов: подешевеет ли «первичка»
Наверное,
всем, кто интересуется рынком недвижимости, понятно, что такое новостройка
экономкласса. Это жилье, которое строится для «народа», самое дешевое и
популярное. В период роста цен в столице доступного жилья почти не строилось.
Застройщики убедили себя и покупателя в том, что Москва – это город богатых
людей и сооружать тут нужно как минимум хоромы бизнес-класса с большими
квартирами и массой разных опций - террасами и зимними садами на крышах,
дорогущей отделкой холлов в подъездах и т.д. и т.п. Однако времена снова
изменились – жилье демократичного формата возвращается в Москву, увлекая за
собой покупателей, которые прежде и не мечтали о таком счастье.
Эволюция: эконом-то эконом, но
хорошенький
Эксперты, опрошенные «Порталом
по недвижимости MetrInfo.Ru», напомнили определяющие характеристики
жилья экономкласса.
Расположение – в Москве за пределами ТТК ближе к МКАД и
за МКАД. В области все несколько проще, если город небольшой, то в принципе все
равно где жить - все близко, до всего можно дойти пешком. В городах побольше
новостройка массового сегмента может появиться на некотором удалении от ж/д
станций, автовокзала и развитых районов.
Технология строительства – преобладает панельное жилье
модернизированных серий, но встречаются и монолитные дома, причем в Подмосковье
«экономные монолиты» - более частое явление.
Паркинг – наземный. Подземный, как правило, не
предусматривается.
Общественные зоны – отделываются недорогими материалами.
Придомовая территория – благоустройство «типовое», без излишеств
– детская площадка, лавочки для взрослых, газоны, хозяйственные площадки.
Инфраструктура – в современных домах первые
этажи проектируются как нежилые, их занимают небольшие магазины, аптеки,
бытовые службы; это в основном и есть инфраструктура комплекса экономкласса.
Собственного конного клуба или гольф-поля, тут, конечно быть не может. Но зато
«благодаря изменениям в социальных обязательствах девелопера, жители новостроек
теперь должны быть обеспечены детскими садами и школами», - отмечает Екатерина Коган, руководитель
департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family. Они строятся либо в составе
жилого комплекса, либо дом возводится рядом с районом, где есть «социалка».
Квартиры – стандартных площадей. Как объясняет Владимир Каширцев, генеральный
директор компании «Азбука Жилья»,площади однокомнатных квартир
начинаются от 28 кв. м, двухкомнатных – от 44 кв. м и трехкомнатных – от 56 кв.
м. Размер кухни в доме экономкласса сравнительно небольшой - до 8 кв. м. Во
многих проектах застройщики отказываются от многокомнатных квартир, нередко
доля трехкомнатных квартир невелика или они вовсе отсутствуют, - дополняет Евгений Сандлер, коммерческий директор
ГК «Инград». Высота потолков не превышает 3 метров, в типовых
проектах она вообще ограничена 2,7 м.
Однако
за последнее время произошли некоторые приятные метаморфозы – эконом-сегмент
стал более интересным. Мария
Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» вообще считает, что понятие
«экономкласс» для рынка новостроек Москвы практически неактуально - из-за
жесткой конкуренции «стандартные» типовые новостройки уходят в прошлое.
Массовый сегмент в столице массово перешел в комфорт-класс. «Новые объекты
отличаются яркой индивидуальной архитектурой, улучшенной отделкой входных
групп, продуманными разнообразными планировками, благоустроенной придомовой
территорией, включающей не только детские площадки, но и зоны для занятия
спортом подростков, взрослых и пожилых людей. За последние 10 лет произошла
настоящая эволюция экономкласса. Даже самое бюджетное жилье сегодня на класс
выше, чем большинство новостроек еще несколько лет назад», - подытоживает
эксперт. К сегменту «экономкласс» в его прежнем понимании в «Метриум Групп»
относят единственный жилой комплекс в Москве - «Некрасовка».
По наблюдениям Екатерины Коган
(KASKAD Family), эта тенденция затрагивает и Московскую область -большинство малобюджетных предложений и
там можно отнести к комфорт-классу.
Проектов много, входной билет в
Москве – 3 млн, в Подмосковье – 1,5 млн
Для покупателя нынче раздолье - на рынке первичного жилья Москвы и Московской
области сегодня большой выбор жилья демократичного формата.
По
данным «Метриум Групп», в феврале 2017 года на рынке новостроек Москвы в старых
ее границах было представлено 54 проекта массового сегмента общей площадью 1,161
млн кв. м. Это 57% всего объема на столичной «первичке». Сходная информация и у
ГК «Инград» - в компании насчитывают 50 московских проектов жилых комплексов
экономкласса.
Зайти
на рынок экономичного жилья Москвы можно с суммой менее 3 миллионов рублей.
Мария Литинцкая («Метриум Групп») приводит в пример микрорайон «Северный» (СВАО, район Северный, 1,5 км от
МКАД). Там минимальный бюджет покупки - 2,85 млн рублей, за эти деньги можно
купить студию площадью 25,1 кв. м. Для сравнения – в феврале 2014 года самая
доступная квартира в «старой» Москве стоила 4,1 млн рублей.
Наиболее
бюджетные предложения Москвы по оценке Владимира Каширцева («Азбука Жилья»)
представлены в ЖК «Мещерский лес» (Солнцево) от компании ПИК: студия
22,9 кв. м стоит 3,05 млн. руб. и в ЖК «Некрасовка»: там минимальная
стоимость «однушки» (31,8 кв. м) составляет 3,38 млн. руб.
Выбор
бюджетных новостроек в Подмосковье еще больше, и они, разумеется, значительно
дешевле. В радиусе до 15 км от МКАД по данным «Метриум Групп» представлено
около 200 новостроек массового сегмента, его доля на первичном рынке - 85%. В
ГК «Инград» называют цифру пониже - 161 проект, соответственно, - это 63%
объема предложения подмосковного рынка новостроек.
Минимальный бюджет покупки в
Московской области – 1,486 млн рублей, это стоимость студии площадью 24,6 кв.м
в ЖК «Митино Сити» (5 км от МКАД, Красногорск, данные
«Метриум Групп»
Самые популярные московские
проекты…
По мнению экспертов, наиболее продаваемые проекты Москвы – это «Ривер Парк» (Нагатинский затон) и «Некрасовка» (в одноименном районе на юго-востоке
Москвы за МКАД). Причем первый, а он не такой уж и дешевый, берет
оригинальностью, щегольской концепцией, а вот второй привлекает ценой.
Минимальный
бюджет в проекте «Ривер Парк» начинается от 6,46 млн рублей. Это однокомнатная
квартира 38 кв. м в третьей очереди, - на первой береговой линии от
Москвы-реки. Ввод запланирован на II квартал 2018 года. Главная «фишка»
комплекса - собственная полуторакилометровая набережная с пешеходными и
велосипедными дорожками, зонами отдыха, пунктом проката лодок и катамаранов,
причалом, эллингами. Появится детская парусная школа, водную тематику проекта
подчеркнет маяк. На первых этажах - летние кафе с террасами, придомовая
территория разделена на зоны по возрастам, - комментирует Мария Литинецкая.
По данным Владимира Каширцева
(«Азбука Жилья»), стоимость 1-комнатной квартиры в Некрасовке начинается от
3,38 млн. руб., 2-комнатной – от 4,8 млн. руб. и 3-комнатной – от 6,3 млн. руб.
Рядом с микрорайоном должна открыться станция метро. Дома в жилом комплексе –
панельные, модернизированных серий П-44Т, П-44К, П-44Т-25, ДОМРИК.
…и подмосковные
В числе самых популярных проектов Подмосковья (до 15 км) эксперты называют
следующие:
ЖК «Эко-Видное 2.0»(г .Видное) - комплекс комфорт-класса
на первой линии реки Купелинки, с монолитными корпусами, закрытыми дворами «без
машин». Кроме квартир стандартных планировок, предусмотрен формат «евро».
«Эко-Видное 2.0» - первый в Подмосковье проект столичной архитектурной
мастерской ADM, которая специализируется на объектах бизнес- и премиум-класса.
Минимальный бюджет покупки - 1,788 млн рублей за студию площадью 26,3 кв. м
(данные «Метриум Групп»).
Микрорайон «Новое Медведково» на севере Мытищ - проект комплексного
освоения. 17-этажные дома возводятся по монолитно-кирпичной технологии.
Предусмотрено строительство трех детских садов, двух школ,
физкультурно-оздоровительного, медицинского центров, подземного и наземного
паркингов, гостевых автостоянок. На первых этажах - магазины, аптеки и т.п.
Задумано много детских и спортивных площадок, велосипедных дорожек, зон отдыха.
В шаговой доступности находится Пироговский лесопарк. В продаже квартиры от 36
до 82 кв. м с просторными холлами и кухнями и потолками - 3 м. Стоимость
квартир варьируется в пределах от 3,1 до 6,8 млн рублей. (Данные ГК «Инград»).
ЖК «Домодедово Парк» - расположен в 11 км от
МКАД по трассе «ДОН» (М 4), в долине рек Пахра и Рожайка, в 4 км от Домодедово.
До ж/д станции Ленинская – 5 минут общественным транспортом. Планируется
строительство 8 кварталов с монолитными и типовыми жилыми домами, 8 детских
садов, 7 школ, ФОКа с бассейном. Предусмотрены детские, спортивные площадки,
многоуровневые парковки, торговый центр, всевозможные магазины, почта. В
продаже одно- и двухкомнатные квартиры от 36 до 94 кв. м., их стоимость
начинается от 2 млн. руб. (Данные компании «Азбука Жилья»).
В
городе Железнодорожном в ЖК
«Центр-2» представлены
одно-, двух- и трехкомнатные квартиры от 36 до 103 кв. м. Стоимость - от 3 млн.
руб. ЖК «Центр-2» состоит из 6 кварталов с жилыми домами типовой и
индивидуальной планировки. Предусмотрено строительство школ, детских садов,
музыкальной школы, ФОКа, двух поликлиник. В непосредственной близости -
Ольгинский лесопарк. (Данные компании «Азбука Жилья»).
От 2,7 млн. руб. стоят квартиры
в ЖК «Катюшки-2» (продолжение проекта «Катюшки в
Лобне). В продаже одно-, двух- и трехкомнатные квартиры от 37 до 82 кв. м., в
готовых и строящихся корпусах. На территории есть детские и спортивные
площадки, зоны отдыха, православный храм и охраняемый паркинг. С запада к новому
жилому комплексу примыкает лесопарк, прямо в черте города — озеро Киово и канал
имени Москвы. В пешей доступности - Дворец спорта, Ледовый дворец. (Данные
компании «Азбука Жилья»).
Что предложат Москва и область
за 3 «лимона»?
За счет разницы цен в столице и области покупатель может выбирать – купить
небольшую скромную квартиру в Москве, чтобы побыстрее добираться до работы или
приобрести жилье попросторней с отдельными комнатами для детей, но уже в
области. Вобщем, дилемма почти как у Жванецкого, если кто помнит, - «вчера
большие, но по пять, а сегодня маленькие, но по три».
«Если
взять два похожих по площади объекта, с примерно одним и тем же сроком сдачи,
то подмосковные новостройки оказываются в два раза дешевле столичных. При этом
и в том, и в другом случае речь идет о проектах за пределами МКАД», -
комментирует Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Возьмем
сумму в 3 миллиона рублей и посмотрим, что можно приобрести за эту сумму по
разные стороны МКАД.
«Как
правило, на территории Москвы основная доля квартир по цене в районе 3 млн
рублей – это малогабаритные студии. Купить за эту сумму полноценную квартиру с
изолированной кухней возможно только в проектах, расположенных в ближнем
Подмосковье», - обрисовывает ситуацию Евгений Сандлер (ГК «Инград»)
С
этим согласен и Сергей
Новиков, директор по стратегическому развитию ГК «Премьер», но он уточняет, что в Новой
Москве и в Зеленограде (административно это Москва) можно за 3 млн руб.
приобрести даже хорошую однокомнатную квартиру.
А
вот в Подмосковье за 1,5-1,8 млн руб., можно стать обладателем квартиры-студии
размером от 25 до 30 кв. м. что, конечно, в Москве совершенно невозможно.
Например,
в уже упоминавшемся московском микрорайоне «Северный» за 2,94 млн рублей продается студия
27,7 кв.м. – в строящемся монолитном корпусе, ввод в эксплуатацию запланирован
на I кв. 2019 года. И примерно за эти же деньги - 2,96 млн рублей - можно
приобрести похожий вариант - студию площадью 27 кв.м, но уже в готовом доме. А
вот в ЖК «Митино Сити» (Красногорск) на три миллиона можно
купить две студии 24,6 кв. м по 1,486 млн рублей. Срок сдачи объекта – IV кв.
2018 года. (Данные «Метриум групп»).
Аналогичный
пример – у руководителя
департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Подкидышевой. В проекте «Новое Бутово», расположенном в Новой Москве в пешей
доступности от метро Бунинская аллея квартира-студия стоит 2,9 млн рублей. И за
меньшую сумму реально купить сразу две 25-метровые студии в ЖК «Андреевка» (Солнечногорский район)
по 1,3 млн. рублей каждая. Да и в микрорайоне Красногорский,
стоимость квартир начинается от 1,5 млн рублей за студию.
В
базе компании «НДВ-Недвижимость» есть варианты студий и однокомнатных квартир
стоимостью около 3 млн. рублей в ЖК «Юбилейный» (Реутов), «Новые
Котельники» (Котельники). Это ближайшие города, куда добралось
метро, то есть, - почти Москва, поэтому варианты сопоставимы со столичными.
5 миллионов: «однушка» в
Москве, «трешка» в Подмосковье
А теперь подвинем планку повыше – до 5 миллионов рублей. По данным Метриум
Групп, сегодня на первичном рынке «старой» Москвы в бюджете до 5 млн рублей
представлены в 19 проектах.
По
мнению Татьяны Подкидышевой («НДВ-Недвижимость»), в Подмосковье, имея на руках
такой бюджет, можно приобрести как минимум двухкомнатную квартиру, а в
некоторых проектах - даже рассчитывать и на трехкомнатную. Площадь такой
квартиры будет 70-75 кв.м, стоимость квадратного метра - от 65 тыс.руб.,
уточняет Сергей Новиков (ГК «Премьер»).
«В
Москве за 5 млн руб. можно встретить предложения однокомнатных квартир в
хорошей локации, стоимость квадратного метра которых составляет 130-150
тыс.руб. В отдаленных районах за 5 млн руб. можно подобрать себе и
двухкомнатную квартиру с учетом акций, предлагаемых сегодня застройщиками», -
объясняет Сергей Новиков.
Москва не съест подмосковный
спрос полностью
На взгляд многих наблюдателей, сегодня на рынке недвижимости существует
проблема «перетока» покупателей из Подмосковья в Москву, - за счет того, что
жилье в столице стало доступнее. Каковы последствия этого процесса, - будут ли
цены на новостройки в Подмосковье снижаться? Или застройщики пойдут другим
путем – станут улучшать проекты и предлагать клиентам что-то очень интересное,
от чего просто невозможно будет отказаться?
В
целом наши эксперты согласились с тем, что проблема перетока клиентов «имеет
место быть». Мария Литинецкая («Метриум Групп») подтверждает этот тезис цифрами
Росреестра: «В 2014 году в Московской области было зарегистрировано 83% (113
341 ДДУ) от всех сделок региона против 17% в Москве, включая присоединенные
территории (24 029 ДДУ). В 2015 году соотношение сделок области и Москвы
сохранилось в тех же пропорциях: 83% сделок (97 000 ДДУ) против 17% сделок (19
667 ДДУ). В 2016 году произошло перераспределение спроса в пользу столичных
новостроек. В Подмосковье по итогам прошлого года было заключено 72% сделок (92
132 ДДУ) против 28% (35 621 ДДУ). Таким образом, в 2016 году Подмосковье
утратило свои позиции, снизив долю в общей структуре продаж региона на 11%».
«Граждане,
которые еще до кризиса только мечтали о квартире в Подмосковье, уже смогли
позволить себе приобрести жилье в Москве. Те, кто до 2014 года не могли
позволить себе и думать о квартире в ближайшем Подмосковье, уже приобрели
квартиры в городах на удалении не более 15 км от МКАД. Те, кто еще не купил,
сегодня планируют совершить такие сделки», - рассуждает об эволюции
покупательских достижений Сергей Новиков (ГК «Премьер»).
Однако
в 2017 году Мария Литинецкая («Метриум Групп») не ждет значительного оттока
спроса в пользу проектов в старой Москвы, вероятно, доля Подмосковья в общей структуре
сделок региона будет не меньше 70%.
Все-таки
у Москвы и Подмосковья – разные аудитории. По наблюдениям экспертов «Метриум
Групп», московские проекты приобретают в основном жители ближнего пояса
Подмосковья от МКАД. Клиенты, проживающие на расстоянии более 15 км от МКАД,
выбирают преимущественно проекты области, и это связано с тем, что большинство
сделок (до 70%) совершается на средства, вырученные от продажи старого жилья.
Евгений
Сандлер (ГК «Инград») полагает, что на Москву в большей степени переориентировались
покупатели однокомнатных квартир. А клиенты с семьей и детьми, ориентированные
на полноценные двух- или трехкомнатные квартиры в проектах с удобной локацией,
хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой при ограниченном
бюджете рассматривают только подмосковные варианты.
Подмосковье: и все-таки они
снизятся
Но все же на взгляд большинства наших экспертов, рынок новостроек Подмосковья
сегодня испытывает сильное давление и может просесть в цене, хоть и не
катастрофично.
«По
итогам 2017 года мы прогнозируем падение средней стоимости квадратного метра на
первичном рынке области в пределах 3-4%. С одной стороны, можно говорить о
стабилизации экономической ситуации, которая выразилась в замедлении темпов
сокращения ВВП, укреплении рубля и оживлении деловой активности. С другой
стороны, по нашим оценкам, в Москве запланирован старт продаж порядка 60-70
новых проектов квартир и апартаментов, в результате суммарный годовой объем
предложения на рынке новостроек достигнет 4,76 млн кв.м. Вероятнее всего, это
ограничит рост цен и продолжит оказывать давление на стоимость квадратного
метра в Подмосковье», - заключает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Екатерина
Коган (KASKAD Family) предполагает, что возможен демпинг цен в некоторых
многоквартирных проектах Подмосковья. И совершенно точно изменятся параметры
жилья в Подмосковье (окружение, внутренняя инфраструктура, архитектура,
дополнительные опции, расширенные форматы жилья). «Мы также уверены, что все
эти изменения приведут к тому, что массовый спрос сместится в сторону более
комфортных малоэтажных проектов… Ведь люди уезжают за МКАД не из-за низкой
цены, а из-за желания улучшить комфорт жизни», - резюмирует эксперт.
Резюме портала
www.metrinfo.ru
Краткие выводы из нашего небольшого исследования. Соотношение сохраняется:
разница цен в Москве и Подмосковье (зона 15 км от МКАД) может быть и
двукратной, как, собственно, оно и было прежде. Часть публики действительно
перенастроилась на Москву, но это касается тех, кто приобретал, в основном
небольшие квартиры и вообще ставил себе жизненную цель - переехать в столицу.
Вся «клиентура» из Подмосковья не уйдет. Тем не менее, давление на подмосковный
рынок новостроек сохранится и, скорее всего, впереди - некоторое снижение цен.
Источник: http://www.metrinfo.ru/novostroyki/articles/ekonomklass-stolitsa-vs-oblast-kto-kogo.161023.html