Как продать ипотечную квартиру по переуступке
24.04.2017В жизни случается разное, и порой из сделки на первичном рынке необходимо срочно выйти. При этом продать по переуступке можно даже квартиру.
Сразу оговоримся: ни застройщики, ни банки не любят переуступки права собственности (официально – цессия). Для застройщика такие объекты – конкуренты их собственным непроданным квартирам. Ну а банки вообще заинтересованы лишь в стабильном поступлении средств в счет выплаты ипотечного кредита. Досрочное погашение лишает их части прибыли.
ПОСЛЕДСТВИЯ АЖИОТАЖНОГО СПРОСА 2014 ГОДА
Однако нестабильная ситуация в экономике привела к тому, что многие покупатели перестали справляться с платежами по ипотеке либо хотят избавиться от квартир, поспешно купленных в конце 2014 года.
«Сейчас такого
жилья достаточно много. Особенно можно отметить те объекты, которые были
куплены на волне ажиотажного спроса в конце 2014 года, когда резко просел курс
рубля, – подтверждает генеральный директор компании TOR Estate Андрей
Петрунькин. – Такие квартиры продают в разных случаях, но можно выделить два
основных. Первый – близок срок сдачи объекта и собственник на росте цен
заработал то, что хотел, после чего решил зафиксировать прибыль. Второй вариант
– клиент не справляется с платежами по ипотеке, и ему необходима продажа».
В большинстве
случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для
продавца сделка. Чтобы найти покупателя, владельцу придется предложить на свою
квартиру существенный дисконт, поэтому идти на такие операции стоит лишь при
крайней необходимости.
КАК СНЯТЬ ОБРЕМЕНЕНИЕ С КВАРТИРЫ
Такие сделки
имеют более сложную процедуру оформления и более долгий срок закрытия. Самая
трудная задача – найти покупателя. Обычно, узнав, что на квартиру наложено
банковское обременение, покупатель просит скидку, которая сделает ваш объект
привлекательнее, чем «простые» квартиры конкурентов. Дисконт в 5% просят все
даже при самых простых продажах, поэтому в данном случае, возможно, придется
пожертвовать большей суммой.
Далее нужно
уточнить размер вашей задолженности перед банком. Для этого можно обратиться в
офис кредитного учреждения за соответствующей справкой. Также лучше заранее
сообщить в банк (особенно если он крупный) о своем желании досрочно погасить
ипотечный кредит.
Следующий шаг –
за счет средств покупателя закрыть задолженность перед банком. Обычно это
происходит в присутствии обеих сторон сделки, чтобы покупатель убедился в
целевом расходовании своих средств.
Как отмечает
эксперт TOR Estate, при погашении ипотеки покупателю стоит подстраховаться и
вместе с продавцом подписать предварительный договор купли-продажи. Одним из
существенных условий этого документа является описание того, на что идет
задаток и в какие сроки произойдет выход на сделку купли-продажи.
«Если после
погашения ипотеки и снятия обременения продавец откажется выходить на сделку в
оговоренные предварительным договором сроки, потенциальный покупатель имеет
право обратиться в суд и требовать возврата задатка в двойном размере либо
принуждения потенциального продавца к сделке купли-продажи. Если вдруг
потенциальный продавец успеет продать квартиру другому, то это уже повод для
заявления по статье о мошенничестве, которая подразумевает до десяти лет
лишения свободы», – предупреждает Андрей Петрунькин.
Есть и еще
нюансы. Так, в России, в отличие от многих европейских стран, покупатель не
может взять ипотеку в банке А и с ее помощью купить квартиру, которая находится
под залогом в банке Б. Для этого должны быть хорошо отлажены правовые и
банковские механизмы переуступки от одного банка другому – в нашей стране это
не практикуется. Некоторые банки разрешают переводить ипотеку на другого
заемщика, то есть делать своеобразную замену, но происходит это крайне редко.
ПОСЛЕДНИЙ ШАГ – ПЕРЕОФОРМЛЕНИЕ ДДУ
Стоит отметить,
что только после погашения ипотечного кредита и снятия Росреестром обременения
с квартиры покупатель и продавец смогут совершить с ней какие-либо действия.
Как правило, на погашение записи о банковском залоге уходит не менее двух
недель, хотя по закону на процедуру дается три рабочих дня при подаче
документов в Кадастровую палату и пять рабочих дней при подаче пакета в МФЦ.
После того как
задолженность продавца перед банком погашена и с квартиры снято обременение,
можно переоформить договор долевого участия. Для этого продавцу и покупателю
необходимо вместе посетить офис застройщика, предварительно сообщив о своем
желании оформить договор цессии.
Стоимость
переоформления обычно начинается от 10 тыс. руб. Но суммы бывают значительно
выше – до 50-100 тыс. руб. в зависимости от застройщика.
Также стороны
сделки могут понести дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг риэлтора
и, при необходимости, юриста, уточняет главный юрист компании GRS Finance Антон
Стуков. Первый поможет найти покупателя на залоговую квартиру, а второй возьмет
на себя составление соответствующих договоров, согласование их с банками,
подготовку пакета документов для государственной регистрации договора уступки
(цессии). Впрочем, опытные риэлторы справляются с обеими задачами
самостоятельно. Не стоит забывать о государственной пошлине за регистрацию
договора цессии – в 2017 году она составляет 350 руб.
Из-за потери
времени на закрытии ипотечного кредита процесс переоформления увеличивается
примерно на месяц. Суммарно продажа ипотечной квартиры по переуступке занимает
около полутора месяцев с момента выхода на сделку.
Смотрите оригинал материала на http://www.gazeta.bn.ru/articles/2017/04/14/238594.html